La parte del precio que se queda el comprador
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener un porcentaje del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta de tu impuesto. En la notaría recibes el precio menos esa cantidad. No es el impuesto definitivo: es un adelanto.
Tu impuesto sobre la ganancia
Como no residente pagas el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la ganancia patrimonial: a grandes rasgos, la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó la vivienda, teniendo en cuenta ciertos gastos. Presentas tu propia declaración después de la venta.
- Si tu impuesto es menor que lo que retuvo el comprador, puedes pedir que te devuelvan la diferencia. Muchos vendedores no lo hacen nunca.
- Si es mayor, pagas la diferencia.
- Dónde vives importa. Algunos beneficios que tienen los residentes en la UE o el EEE no se aplican a todos, y también puede entrar en juego el convenio con tu país.
Normalmente también tendrás que declarar la ganancia en tu país de residencia. Cómo encajan los dos impuestos depende del convenio: algo que conviene mirar antes de la venta, no después.
La plusvalía municipal
El ayuntamiento cobra un impuesto por el incremento de valor del suelo desde que adquiriste la vivienda: la plusvalía municipal. En una venta normalmente la paga el vendedor, pero cuando el vendedor es no residente se puede hacer responsable de pagarla al comprador. Por eso los compradores suelen pedir retenerla del precio, lo cual es negociable.
Documentos que vas a necesitar
| Documento | Por qué importa |
|---|---|
| Tu escritura y tu NIE | Para acreditar la propiedad e identificarte ante notario |
| Certificado de eficiencia energética | Obligatorio para vender |
| Licencia de segunda ocupación (o declaración responsable) | En la Comunitat Valenciana sustituyó a la antigua cédula de habitabilidad. Las compañías de suministros la exigen, normalmente se exige para vender y, si tiene más de diez años, hay que renovarla |
| Certificado de la comunidad de propietarios | Acredita que no hay cuotas pendientes; el comprador lo pedirá |
| Último recibo del IBI | Acredita que el impuesto está pagado |
| Facturas de suministros | Para cambiar los contratos y acreditar que no hay deuda |
Si heredaste la vivienda
Antes de vender hay que aceptar la herencia, inscribir la vivienda a nombre de los herederos y resolver los impuestos de la herencia. Ver los pasos de una herencia, el Impuesto de Sucesiones y cómo vender una vivienda heredada en Valencia.
Vender desde el extranjero
No necesitas viajar. Con un poder —otorgado en tu país o aquí— puedo negociar con el comprador y la inmobiliaria, revisar los contratos y firmar la escritura en tu nombre. Si prefieres estar, te acompaño.
Esto es el mapa, no la ruta
Tus cifras dependen de cuándo y cómo adquiriste la vivienda, lo que gastaste en ella, dónde vives y el convenio con tu país. El cálculo y el momento de la venta conviene revisarlos antes de aceptar una oferta.
Reservar videollamada