Antes de vender: la vivienda tiene que estar a tu nombre
Mientras la herencia no se acepta, se reparte y se inscribe, la vivienda sigue en el Registro a nombre de la persona fallecida y no se puede vender ni hipotecar. Son cinco pasos, y el reloj de los impuestos empieza el día del fallecimiento.
Saber quién hereda
Certificado de últimas voluntades y copia del testamento. Si no hay testamento, primero la declaración de herederos ante notario, que tarda al menos 20 días hábiles.
Inventario y decisión
Bienes y deudas antes de aceptar. Aceptar es irrevocable, y vender o cobrar algo de la herencia cuenta como aceptación tácita: no vendas nada antes de decidir.
Aceptación y adjudicación
Escritura ante notario con todos los herederos. Aquí se decide si la vivienda se adjudica a uno solo o queda en copropiedad de varios.
Sucesiones y plusvalía
Modelo 650 en seis meses desde el fallecimiento (la prórroga solo se puede pedir en los cinco primeros) y plusvalía municipal en el ayuntamiento donde está la vivienda.
Inscripción en el Registro
Con la escritura y los impuestos liquidados, la vivienda pasa a tu nombre en el Registro de la Propiedad. A partir de aquí puedes vender.
Qué impuestos pagas al vender
Al heredar ya has pagado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía de la herencia. Al vender aparecen otros dos impuestos, y conviene calcularlos antes de fijar el precio.
| Impuesto | Quién lo paga | Cómo funciona |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Cada heredero que vende, por su parte | Diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición: el valor declarado en Sucesiones más los gastos y tributos de la herencia (notaría, registro e impuesto pagado). Se declara en la renta del año de la venta. |
| Plusvalía municipal | Quien vende | Grava la revalorización del suelo desde que heredaste hasta la venta. Si vendes poco después de heredar, suele ser baja. |
La revalorización que acumuló la persona fallecida no tributa nunca: es lo que en el despacho llamamos «la plusvalía del muerto». El contador del IRPF empieza de cero el día del fallecimiento.
Ojo con el valor que declaras en Sucesiones
Si declaras un valor bajo para pagar menos al heredar y vendes poco después a un precio mayor, esa diferencia tributa en tu IRPF como ganancia. En la Comunitat Valenciana, con la bonificación del 99 % para hijos y cónyuge, declarar un valor realista apenas cambia lo que pagas en Sucesiones y puede ahorrarte bastante al vender. Conviene hacer los dos cálculos a la vez.
Si sois varios herederos
Para vender la vivienda entera hace falta el acuerdo de todos los copropietarios. Si uno no quiere, hay salidas antes de llegar al juzgado: que uno compre la parte de los demás (extinción de condominio), vender solo tu parte o un acuerdo con compensación en dinero. Si no hay manera, la acción de división de la cosa común permite pedir al juez que la vivienda se venda y se reparta el dinero.
¿Y si tienes prisa por vender?
Lo que más acelera es tener el inventario y la documentación preparados desde el principio y que los herederos se pongan de acuerdo pronto. Lo que nunca conviene es comprometerse con un comprador antes de haber decidido aceptar la herencia. Si quieres ver el proceso completo, tienes los 10 pasos de una herencia, en orden.