Los impuestos anuales de un propietario
| Impuesto | Qué es | Ojo con |
|---|---|---|
| IBI | Lo cobra el ayuntamiento cada año | Lo paga quien es propietario en la fecha de devengo; al comprar o vender, las partes pueden pactar repartirlo de otra forma |
| IRNR por la vivienda (imputación de rentas) | Impuesto sobre una renta presunta cuando la vivienda no se alquila | Se debe aunque no la uses nunca |
| IRNR por el alquiler | Si la alquilas, sobre la renta cobrada | El tipo y lo que puedes deducir dependen de tu residencia fiscal |
| Impuestos sobre el patrimonio | Los no residentes pagan solo por sus bienes en España, por encima de un mínimo exento | Qué normas se aplican depende de tu residencia fiscal y de dónde está la mayor parte de tus bienes en España: el mínimo valenciano es más alto que el estatal, y aparte existe el impuesto de solidaridad de las grandes fortunas |
| Tasa de residuos | Tasa municipal ligada a la vivienda | La fija el ayuntamiento |
Según tu país de residencia, puede que también tengas que nombrar un representante fiscal en España. Y pague lo que pague en España, normalmente también declararás la vivienda en tu país: el convenio decide cómo encajan las dos cosas.
Alquilarla: larga duración o turístico
Es la primera decisión y lo cambia todo: el contrato, los derechos del inquilino, los impuestos y si necesitas licencia.
| Alquiler de larga duración | Alquiler turístico | |
|---|---|---|
| Normas principales | La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con mucha protección para el inquilino | Normativa turística valenciana y normas urbanísticas de la ciudad, endurecidas en los últimos años |
| Registro | Depósito de la fianza en la Generalitat | Inscripción en el registro de turismo valenciano y en el registro estatal de alquileres |
| Riesgo típico | Un inquilino que deja de pagar y el tiempo que lleva recuperar la vivienda | Multas por alquilar sin los registros correctos y límites a las nuevas licencias |
También hay un punto intermedio —el alquiler de temporada por trabajo, estudios o tratamiento médico— con sus propias normas, y las autoridades miran con lupa los contratos «de temporada» que en realidad son vivienda habitual.
La comunidad de propietarios tiene voz
En un edificio de pisos, la comunidad puede votar limitar o condicionar el alquiler turístico en el edificio. Antes de comprar un piso para alquilarlo a turistas, los estatutos y las actas recientes importan tanto como la licencia.
Gestionarla desde fuera
- Notificaciones. Las notificaciones de Hacienda y del ayuntamiento siguen llegando estés o no. Perder una suele suponer recargos.
- La comunidad de propietarios. Las juntas aprueban presupuestos y derramas que te obligan aunque no asistas.
- Suministros y seguro. Domiciliarlos en una cuenta española evita la mayoría de los problemas.
- Tus herederos. Una vivienda en España forma parte de tu herencia; un testamento que funcione en España ahorra tiempo y dinero a tu familia. Ver el Impuesto de Sucesiones.
Esto es el mapa, no la ruta
Lo que pagas y si puedes alquilar depende de tu residencia, la vivienda, el edificio y las normas vigentes cuando lo solicites, y han ido cambiando. Antes de comprar para alquilar, o antes de firmar con un inquilino, conviene revisar tu caso concreto.
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