Segunda mano u obra nueva: dos regímenes fiscales distintos
| Tipo de compra | Impuesto principal | Quién fija el tipo |
|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 9 % general, 11 % para inmuebles de más de 1 millón de euros, y tipos reducidos para algunos compradores de vivienda habitual | Generalitat Valenciana |
| Obra nueva comprada al promotor | IVA, en general del 10 %, con excepciones como el 4 % para determinada vivienda protegida, más Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,4 % tipo general | IVA: el Estado · AJD: Generalitat Valenciana |
| Garaje, trastero, local o solar | Los garajes y trasteros que se venden junto con la vivienda siguen en general su tipo; comprados por separado, o locales y solares, pueden tributar distinto (en obra nueva, IVA del 21 %) | Depende del bien y de cómo se venda |
No siempre es evidente qué régimen se aplica: una vivienda comprada a un promotor no siempre es «primera transmisión», y un edificio rehabilitado puede cambiar la respuesta. Conviene confirmarlo antes de firmar, porque cambia mucho la cifra.
Sobre qué valor se paga el impuesto
Muchos compradores creen que el impuesto se calcula sobre el precio pactado. En el ITP, la base mínima es el valor de referencia del Catastro, si es mayor que el precio. Comprar por debajo de ese valor no reduce tu impuesto, y Hacienda puede revisar la cifra después.
Tipos reducidos: posibles, no automáticos
La Comunitat Valenciana tiene tipos reducidos para algunos compradores, por ejemplo ligados a la edad, a familia numerosa, a discapacidad o a la compra de vivienda habitual. La mayoría dependen de requisitos del comprador y del uso de la vivienda, así que una segunda residencia comprada por un no residente normalmente no se beneficia. Aplicarse uno que no te corresponde es el tipo de error que vuelve con intereses.
Los demás gastos de la compra
| Gasto | Qué es | De qué depende |
|---|---|---|
| Notaría | Autorizar la escritura | Aranceles regulados según el valor y la extensión de la escritura |
| Registro de la Propiedad | Inscribir tu propiedad | Aranceles regulados según el valor |
| Hipoteca | Tasación y otros gastos del préstamo | Desde 2019 la mayoría de los gastos formales del préstamo los paga el banco |
| Inmobiliaria | Su comisión | Normalmente la paga el vendedor; revisa qué dice la reserva |
| Gestoría | Trámites y presentación de impuestos | Opcional; a veces la exige el banco |
| Tu abogado | Comprobaciones, contratos, negociación y firma | Presupuesto cerrado por escrito antes de empezar; la primera consulta cuesta 100 € |
Si el vendedor es no residente
Esto sorprende a muchos compradores: cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador tiene que retener parte del precio e ingresarla en Hacienda a cuenta del vendedor. Si no se hace, la vivienda puede responder de la deuda fiscal del vendedor. Es una de las cosas que reviso antes de firmar las arras.
Plazos
En la Comunitat Valenciana los impuestos de la compra se autoliquidan y se pagan en el plazo de un mes desde la firma de la escritura; presentarlos tarde añade recargos e intereses. El Registro no inscribe la escritura hasta que el impuesto está liquidado.
Por qué no te doy un porcentaje
En internet leerás reglas aproximadas, pero la cifra real depende del tipo de vivienda, su valor de referencia, si te corresponde algún tipo reducido, la hipoteca y la residencia del vendedor. Antes de que te comprometas, te doy por escrito el coste completo de tu compra.
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