El orden importa más de lo que crees
En muchos países acuerdas un precio, tu abogado lo revisa todo y solo entonces comprometes dinero. En España la inmobiliaria suele pedir un depósito de reserva el mismo día en que dices que te gusta la vivienda, y el contrato privado de compraventa con arras —donde entra dinero de verdad y penalizaciones de verdad— a menudo se firma a los pocos días. Si para entonces no se han hecho las comprobaciones, estás negociando a ciegas.
Por eso los pasos van en este orden. Saltarse o intercambiar uno es donde empiezan la mayoría de los problemas caros.
Los nueve pasos de una compra en Valencia
Tu NIE
El número de identificación de extranjero que necesitas para firmar ante notario y pagar los impuestos de la compra. Sin él, nada avanza. Mi equipo tramita la solicitud para mis clientes.
Una cuenta bancaria española
Para pagar el precio, los impuestos y, después, la comunidad y los suministros. Los bancos piden más documentación a los no residentes, así que conviene empezar pronto.
Contrato de reserva con la inmobiliaria
El formulario de la propia inmobiliaria, con un depósito para retirar la vivienda del mercado. No es el contrato de compraventa. Rara vez hay tiempo para revisar mucho antes de reservar, pero unas cláusulas bien elegidas pueden protegerte después si las comprobaciones revelan un problema.
Due diligence
Registro, Catastro, urbanismo, deudas con la comunidad, IBI, inquilinos. Aquí descubres qué estás comprando realmente. Ver los nueve bloques de la due diligence.
Contrato de compraventa con arras
Se firma una vez hechas las comprobaciones. El tipo de arras decide qué pasa si alguna parte se echa atrás, y las condiciones que se escriben en él son tu protección hasta la escritura.
Hipoteca, si la necesitas
Los bancos españoles prestan a no residentes, normalmente por un porcentaje menor del precio. La oferta vinculante debe revisarse antes de firmarla, y el notario se reunirá contigo antes para confirmar que la entiendes.
Firma de la escritura ante notario
La compraventa se hace pública. El notario comprueba identidades y cargas inscritas ese día; no el urbanismo, las deudas con la comunidad ni las condiciones de las arras.
Impuestos y Registro de la Propiedad
Los impuestos de la compra se pagan dentro de un plazo y la escritura se inscribe. La inscripción es lo que protege tu propiedad frente a terceros.
Después de la compra
Suministros, comunidad de propietarios, IBI y, como no residente, una declaración anual de impuestos aunque no alquiles la vivienda.
Quién hace qué (y para quién)
| Quién | Qué hace | Para quién trabaja |
|---|---|---|
| Inmobiliaria | Enseña la vivienda, redacta la reserva, coordina a las partes | Normalmente la paga el vendedor; su objetivo es cerrar la venta |
| Notario | Autoriza la escritura, comprueba identidades y cargas inscritas ese día | Imparcial: ni comprador ni vendedor |
| Banco | Tasa la vivienda y presta el dinero | Para sí mismo: la tasación protege el préstamo, no a ti |
| Tu abogado | Revisa la vivienda, negocia y redacta los contratos, acude a la firma | Para ti, y solo para ti |
Comprar sin viajar a España
Depende de ti. Con un poder puedo dar todos los pasos por ti, incluida la firma de la escritura, mientras trabajamos por videollamada y email. Puedes otorgarlo ante notario español o ante un notario de tu país; el firmado en el extranjero tiene que cumplir ciertos requisitos formales para valer aquí. Si prefieres estar tú, te acompaño durante todo el proceso.
Cinco errores habituales
- Firmar la reserva de la inmobiliaria sin ninguna cautela. A menudo se firma el mismo día que ves la vivienda, sin tiempo para una revisión completa, pero las cláusulas adecuadas pueden salvarte si después las comprobaciones revelan un problema.
- Firmar el contrato de arras antes de las comprobaciones. A partir de ahí, retirarse suele costar dinero.
- Dar por hecho que el notario lo revisa todo. No revisa el urbanismo, las deudas con la comunidad ni las condiciones que pactaste en las arras.
- No presupuestar impuestos y gastos. Se pagan además del precio, y la base del impuesto puede ser mayor que lo que pagaste. Ver gastos e impuestos de comprar en Valencia.
- Redactar la escritura sin pensar en tu régimen económico matrimonial ni en tus herederos. Cómo compras —solo, en pareja, en qué porcentajes— tiene consecuencias años después.
Esto es el mapa, no la ruta
Cada compra tiene sus propios riesgos: el edificio, el vendedor, el contrato, tu residencia y tu situación familiar. Conocer los pasos te dice qué preguntar; no sustituye a que alguien revise tu vivienda y tus contratos antes de que comprometas dinero.
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