Sobre plano u obra nueva terminada
Comprar sobre plano significa pagar por fases mientras el edificio se proyecta o se construye. Comprar obra nueva terminada se parece más a una segunda mano, pero de promotor y con las garantías de la obra nueva. Sobre plano es lo de más riesgo, porque tu dinero está en juego meses o años antes de que haya nada que inscribir a tu nombre.
Lo que tiene que estar en orden antes de pagar
Una garantía para cada pago
El dinero entregado antes de la escritura debe estar protegido con aval bancario o seguro, ingresado en una cuenta especial, para que puedas recuperarlo si el proyecto fracasa.
La licencia de obras
El proyecto debería tener licencia antes de que te comprometas. Un proyecto «pendiente de licencia» es una compra distinta y más arriesgada.
La memoria de calidades
Materiales, acabados, electrodomésticos: debe formar parte del contrato, con límites a lo que el promotor puede cambiar.
Fecha de entrega y qué pasa si se retrasa
Una fecha firme, y qué puedes hacer si no se cumple: penalizaciones, resolver el contrato y recuperar tu dinero.
La hipoteca del promotor
Muchas promociones se financian con un préstamo sobre todo el edificio. Comprueba si te subrogarás en tu parte o comprarás libre de cargas.
Quién es el promotor
Su trayectoria, su solvencia y la situación registral del suelo. Un contrato vale lo que vale la empresa que hay detrás.
El contrato que te da el promotor
Los promotores trabajan con contratos tipo redactados a su favor. Es habitual encontrar amplio margen para cambiar planos y acabados, fechas de entrega sin consecuencias reales y gastos que se trasladan al comprador. Tipo no significa innegociable, y algunas cláusulas no aguantarían una impugnación, pero solo lo sabes si alguien lee el contrato antes de que lo firmes.
Impuestos
Una vivienda comprada al promotor paga IVA más AJD, no ITP, y parte del IVA se paga con cada plazo. Ver gastos e impuestos de comprar en Valencia.
Antes de recibir las llaves
- Documentos de ocupación. La vivienda debe ser legalmente habitable antes de firmar la escritura.
- Seguro decenal. Obligatorio en vivienda nueva; te protege frente a daños estructurales graves.
- La revisión de desperfectos. Recorre la vivienda antes de firmar y pon por escrito cada defecto. Firmar sin reservas dificulta reclamar después.
- Garantías. La ley de edificación fija plazos de garantía de uno, tres y diez años según el tipo de defecto.
Esto es el mapa, no la ruta
Cada promoción y cada contrato de promotor es distinto. Qué puedes negociar, y qué debes rechazar, depende del proyecto concreto, y es mucho más fácil arreglarlo antes del primer pago que después.
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